설계변경

Q. 저층부는 관광숙박시설, 고층부는 아파트와 오피스텔로 건축허가를 받은 주상복합건축물의 아파트와 오피스텔을 각각 「주택법」 및 건축물분양법에 따라 분양하고, 건축물분양법에 의한 분양대상이 아닌 저층부 관광숙박시설의 용도를 판매시설 및 업무시설로 용도변경하고자 하는 경우 건축물의 설계변경시 피분양자 전원의 동의를 얻거나 전원에게 통지하도록 규정하고 있는 동법 제7조가 적용되는지 여부? ㅇ 건축물분양법 제7조가 적용된다면, 분양대상이 아닌 숙박시설을 판매시설 및 업무시설로 용도변경하는 설계변경이 동조 제1항에 해당되어 피분양자 전원의 동의를 얻어야 하는 것인지 아니면 동조 제2항에 따라 피분양자 전원에게 통보만 하면 되는지? 

A. 건축물분양법은 분양에 관한 규제절차를 마련함으로써 사업이 불투명한 상태에서의 분양, 허위·과장광고 또는 분양대금의 유용 등으로 인하여 발생하는 피해로부터 분양받는 자를 보호하고자 제정되었습니다. 따라서 단일 건축물이 복합용도부분으로 구성된 경우에 특정 용도부분이 「건축물의 분양에 관한 법률」의 적용을 받지 않는다고 하여도, 당해 부분의 설계변경 등으로 동법의 적용대상인 다른 용도부분 피분양자들의 기대이익에 변동을 가져오는 등 피분양자들의 이해관계에 영향을 줄 수 있는 경우에는, 피분양자를 보호하고자 한 법의 입법취지에 비추어 「건축물의 분양에 관한 법률」 제7조가 적용되는 것이 타당합니다. 또한 「건축물의 분양에 관한 법률」 제7조제1항은 분양사업자는 분양한 건축물에 대하여 사용승인 전에 건축물의 면적 또는 층수의 증감 등 피분양자의 이해관계에 중대한 영향을 줄 수 있는 설계변경으로서 대통령령이 정하는 설계변경을 하고자 하는 경우에는 피분양자 전원의 동의를 얻어야 한다고 규정하여 ‘분양한 건축물’이라고 하고 있지 ‘건축물의 분양부분’이라고 하고 있지 않으므로, 동 법률 제7조의 적용대상은 분양사업자가 건축하는 건축물 전체라고 보아야 할 것입니다. ㅇ 건축물분양법 제7조제1항은 피분양자 전원의 동의를 얻어야 하는 설계변경의 범위를 “피분양자의 이해관계에 중대한 영향을 줄 수 있는 설계변경으로서 대통령령이 정하는 설계변경”으로 규정하면서, 동 시행령 제10조제4호에서 “용도변경(구분소유되는 분양구획의 용도가 「건축법」 별표 1의 동일한 호에 속하는 용도로의 변경인 경우를 제외한다)”을 규정하고 있고, 건축물분양법제7조제2항은 피분양자 전원에게 통지하여야 하는 설계변경의 대상을 “제1항의 규정에 의한 설계변경에 해당하지 아니하는 설계변경으로서 건설교통부령이 정하는 설계변경”으로 규정하면서, 동 시행규칙 제8조제2항제4호에서 “주된 건축물이 아닌 부속건축물 및 그 용도의 변경”을 규정하고 있습니다. 따라서 설계변경이 피분양자전원의 동의대상인지 통보대상인지는 동법 시행령 제10조제4호에 해당하느냐, 동법 시행규칙 제8조제2항제4호에 해당하느냐에 따라 결정됩니다. 그런데 동법 시행령 제10조제4호에서 피분양자 전원의 동의를 얻어야 하는 설계변경 중의 하나로서 용도변경을 정하고는 있지만, '구분소유되는 분양구획의 용도가 「건축법 시행령」 별표 1의 동일한 호에 속하는 용도로의 변경인 경우를 제외한다’는 문언상 이 용도변경의 대상은 피분양자들이 분양받은 건축물 그 자체를 의미하는 것이라고 보아야 할 것입니다. 또한, 동법 시행규칙 제8조제2항제4호에서 피분양자 전원에게 통보하여야 하는 설계변경의 하나로 ‘주된 건축물이 아닌 부속건축물 및 그 용도의 변경’을 규정하고 있는데, 피분양자들이 분양받지 않은 건축부분을 피분양자들의 입장에서 ‘주된 건축물’이라고 보기도 어려우며 그렇다면, 건축물분양법에 의해 분양되지 않은 부분을 용도변경하는 경우, 동법의 입법취지를 고려하여 법 제7조를 적용한다고 하더라도, 그 용도변경은 동법 시행규칙 제8조제2항제4호의 ‘부속건축물 및 그 용도의 변경’에 해당한다고 할 것이므로 통보의 대상이 된다고 할 것입니다(법제처 법령해석 06-0286, '06.12.15)

건축물의 분양에 관한 법률 제7조

제7조(설계의 변경) ① 분양사업자는 분양한 건축물에 대하여 사용승인 전에 건축물의 면적 또는 층수의 증감(增減) 등 분양받은 자의 이해관계에 중대한 영향을 줄 수 있는 설계변경으로서 대통령령으로 정하는 설계변경을 하려는 경우에는 분양받은 자 전원의 동의를 받아야 한다.

② 분양사업자는 제1항에 따른 설계변경에 해당하지 아니하는 설계변경으로서 국토교통부령으로 정하는 설계변경을 하려는 경우에는 미리 그 내용을 분양받은 자 전원에게 알려야 한다.  <개정 2013.3.23.>

③ 제1항과 제2항에 따른 동의 및 통보의 시기, 절차, 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.  <개정 2013.3.23.>

[전문개정 2011.3.9.]

건축물의 분양에 관한 법률 시행령 제10조

제10조(설계의 변경) 법 제7조제1항에서 "대통령령으로 정하는 설계변경"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 변경을 말한다.

1. 건축물 공급가격의 인상을 초래하는 변경

2. 공용면적·전용면적·대지지분 또는 층고가 감소하는 변경

3. 내장재료 및 외장재료의 변경(공사감리자가 건축허가를 받을 당시의 재료와 동등하거나 그 이상이라고 판단한 변경은 제외한다)

4. 용도변경(구분소유되는 분양구획의 용도가 「건축법 시행령」 별표 1의 같은 호에 속하는 용도로의 변경은 제외한다)

5. 난방기기·냉방기기 등 주요 설비를 변경하여 건축물 사용가격의 인상을 초래하는 변경

6. 층수가 증감(增減)되는 경우

7. 연면적이 10퍼센트 이상 증감되는 경우

[전문개정 2011.8.11.]

건축물의 분양에 관한 법률 시행규칙 제8조

제8조(설계의 변경) ① 「건축물의 분양에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다) 제7조제1항에 따른 분양받은 자의 동의는 다음 각 호의 방법으로 하여야 한다.

1. 서면동의의 방법으로 할 것. 이 경우 분양받은 자의 주소 또는 거소(居所)가 분명하지 아니하거나 그 밖의 사유로 동의를 받기 어려울 때에는 허가권자에게 그 사유를 증명하는 서류를 제출하여야 한다.

2. 동의를 구하기 전에 해당 설계변경을 한 건축사의 도장이 찍힌 관련 도서와 설명서를 「우편법 시행규칙」 제25조제1항제4호가목에 따른 내용증명(이하 "내용증명"이라 한다) 우편으로 보내거나 직접 내줄 것

② 법 제7조제2항에서 "국토교통부령으로 정하는 설계변경"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 변경을 말한다.  <개정 2013.3.23.>

1. 분양받은 자의 분양면적을 변경하지 아니하는 범위에서 내부구조의 위치변경(변경되는 부분의 면적이 건축허가를 받은 연면적의 3퍼센트 이상인 경우로 한정한다)

2. 분양받은 자의 분양면적을 변경하지 아니하는 건축물의 배치 조정

3. 공사감리자가 건축허가를 받을 당시의 재료와 동등하거나 그 이상이라고 판단한 내장재료 및 외장재료의 변경

4. 주된 건축물이 아닌 부속 건축물 및 그 용도의 변경. 다만, 위치변경은 제외한다.

5. 구분소유되는 분양구획의 용도변경(「건축법 시행령」 별표 1의 같은 호에 속하는 용도로 변경되는 경우로 한정한다)

6. 연면적이 10퍼센트 미만으로 증감(增減)되는 경우

③ 법 제7조제2항에 따른 분양받은 자에 대한 통보는 다음 각 호의 방법으로 하여야 한다.

1. 설계변경 신청일 10일 전까지 통보할 것

2. 내용증명 우편으로 통보하거나 직접 내줄 것. 이 경우 분양받은 자의 주소 또는 거소가 분명하지 아니하거나 그 밖의 사유로 서류를 송달할 수 없을 때에는 허가권자에게 통보사실과 통보내용을 증명하는 서류를 제출하여야 한다.

3. 통보내용에는 해당 설계변경을 한 건축사의 도장이 찍힌 관련 도서와 설명서를 포함할 것

[전문개정 2011.8.11.]